「不動産売買に興味があるけど、減価償却はよくわからない…」

「不動産の減価償却ってどのように計算すればいいんだろう…」

不動産売買を検討中の方の中には、不動産の減価償却の計算方法を知らないという人もいるのではないでしょうか？

不動産の価値は経過年数とともに価値が下がっていきますが、特殊な計算が必要です。

そこで、今回は不動産の減価償却の計算方法についてご紹介していきます。

 

 

□減価償却とは？

 

減価償却とは、使う時間や状況によって価値が減少していく不動産を取得した際に、購入費用をその耐用年数に応じて計上していく会計上の処理のことを指します。

例えば、家を新築で購入しから何十年経っても、新築とまったく同じ価値であるというのは無理がありますよね。

その数十年の間に、家は劣化していき、キッチンや浴室などの設備も老朽化していくのではないでしょうか

すなわち、減価償却というのは、時間が経過すると価値が下がる資産の価値を正しく評価するために行うものです。

 

□減価償却の基礎知識

 

＊土地は減価償却しない

減価償却費を求める際、建物のみの減価償却を計算します。

理由としては、不動産は土地と建物から構成されていますが、一般的に時間の流れとともに変化していくのは建物の方だけだからです。

土地は基本的に土地自体が変化して価値が下がっていくことはなく、減価償却の対象からは外れます。

不動産を購入する際は、建物も土地も一緒にして購入するため、複雑な計算によって建物のみの減価償却費を求める必要があります。

 

＊減価償却を要するのは？

減価償却を要するのは不動産収入がある、もしくは、不動産を売却する場合です。

不動産売買による不動産収入がある場合は必ず減価償却が必要です。

 

 

□減価償却の計算方

 

＊取得費の求め方

建物の取得費は不動産の購入金額と不動産全体の固定資産税評価額、建物のみの固定資産税評価額から算出することが可能です。

具体的には、以下のように求めることができます。

              例えば、購入金額が3000万円の不動産で考えてみましょう。

固定資産税評価額はそれぞれ不動産全体で2500万円、建物のみで1500万、土地のみで1000万円だったとします。

この時、取得費は3000万円×(1500万円÷2500万)=1800万円と算出されます。

すなわち、不動産の固定資産税の評価額のうち建物がどれくらい占めているのかということを算出します。

その比率によって不動産の取得費から建物だけの取得費を算出するのです。

 

＊耐用年数の求め方

 

耐用年数はどのような造りの家かによって法律で定められています。

木造住宅よりも鉄筋コンクリートで作られた家の方が法定耐用年数は長くなっています。

築年数が法定耐用年数を上回るか否かで耐用年数の算出の仕方は変わってきます。

 

耐用年数38年に対して築年数が40年といったように築年数が法定耐用年数を上回る時は、以下のようになります。

耐用年数=38年×0.2

これは、比較的簡単な計算ではないでしょうか。

一方、耐用年数38年に対して築年数が23年というように築年数が法定耐用年数を下回る場合は、以下の通りです。

耐用年数=(38年-23年)+23年×0.2

このように、基本的に簡単な計算によって求めることができますが、築年数が浅い建物の場合は少しだけ計算が複雑になります。

 

 

＊減価償却費の求め方

 

減価償却費の算出方法には定額法と定率法の２種類があります。

定率法を使うには手続きが必要になってくるため、ほとんどが定額法で行われるようになっています。

まず、定額法について説明します。

建物の取得価格が3000万円、償却率0.100の場合を想定します。

この時、減価償却費は3000万円×0.100=300万円となります。

こちらは単純な算出方法のように見えるのではないでしょうか。

 

それに対して、定率法は以下のような式になります。

(建物の取得価格-累積減価償却費)×償却率

こちらは少しばかりややこしい算出方法になっています。

 

 

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今回は不動産の減価償却の計算方法についてご紹介しました。

それぞれの不動産の状況に応じて正しく算出することが大切です。

今回の記事が皆さんの手助けになれると幸いです。

ご不明点や疑問点がございましたら、ライフエステートまでお気軽にお問い合わせください。