株式会社ライフエステート

売却成功のポイント

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売却成功のポイント

これだけは押さえておきたい!不動産売却の基礎知識

不動産売却には専門的な知識が求められるため、「何からどう手をつけたらいいのかわからない」という売り主様は少なくありません。そこで、こちらのページでは鳥取市の不動産会社「ライフエステート」が、不動産売却の方法や売却時にかかる費用、不動産会社の選び方など基礎知識についてわかりやすく解説しています。ぜひご参考にしてください。

自分にあった方法を選ぼう!3種類の不動産売却方法

不動産売却には、主に「仲介売却」「不動産買取」「任意売却」があります。どの売却方法を選択するかは、お客様のご希望やご事情などによって異なります。それぞれ特徴が異なりますので、まずはそれを押さえておきましょう。

【高く売りたい】仲介売却

仲介売却とは、不動産売却のなかでもっともポピュラーな方法です。売り主様から依頼を受けた不動産会社が宣伝活動を行って買い主様を見つけます。不動産査定から宣伝活動、買い主様との売買契約締結までを不動産会社が代行します。仲介売却の大きな特徴は、売却価格を売り主様自身で決めることができ、売り主様が納得した価格で売却できる点です。ただし、いちから購入希望者を探すため売却できるまでに時間がかかる場合があります。そのため、少し時間がかかってもよいからできるだけ高く売りたい、自分が納得した好条件で売却したい、という方には仲介売却がおすすめです。

【早く売りたい】不動産買取

不動産買取とは、不動産会社が買い主となり、売り主様から直接土地や物件を買い取る方法です。新たに購入希望者を探す必要がなく、すぐに不動産を売却することができ即現金化できます。仲介売却では売却完了までに3ヶ月~半年、場合によってはそれ以上かかってしまうことがありますが、不動産買取の場合、ご依頼から数日で売却できることがあります。

また、売却活動を行わないので周囲に売却することを知られない、内見対応が必要ない、仲介手数料がないといったメリットもあります。ただし、仲介売却に比べて売却価格が下がってしまう可能性が高くなります。それでも早く売却したい、確実に売却したい、という方には不動産買取がおすすめです。

【ローン滞納】任意売却

何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になり滞納が続くと、債権者である金融機関は不動産を競売にかけ債権を回収しようとします。競売にかけられた物件は市場相場より3~5程度安い価格で取引されてしまい、その物件に住んでいたら強制退去させられてしまいます。

このような状況を回避するために行うのが、任意売却です。任意売却では、債務者であるお客様と債権者との間に不動産会社が入り交渉することで、市場相場と変わらない価格で売却することができます。

ただし、任意売却ができる期間には限りがあります。競売が開始されてしまえば、任意売却はできません。ローン滞納にお悩みなら、早めにご相談ください。

不動産売却に適したタイミングとは?

不動産には「売り時」というものがあります。よいタイミングで売りに出せれば、納得のいく売却価格で売れたり、スムーズに売却できたりします。売り時を見極めるには、変動する不動産市場の相場や需要・供給を把握しておくことが重要です。

例えば、2008年のリーマンショック時には相場が大幅に下落しましたが、アベノミクスが始まった2013年以降は再び上昇傾向になっています。また、転勤、進学などで新生活をスタートする方が多い春はニーズが増えるなど、シーズンによっても相場は変動します。ただ、こうした相場や需要・供給の変動を見極めるのは素人では難しいですので、不動産のプロである不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

売却時にかかる主な費用・税金について

以下は不動産売却時に発生する主な費用・税金です。何にいくらかかるのか確認し、事前に用意しておきましょう。

売却時にかかる主な費用

仲介手数料
不動産売却を不動産会社に依頼する仲介売却では、売買契約が成立した時に、報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料の金額は決まっており、例えば売却価格が400万円以上の場合、「売却価格の3%+6万円(税別)」が上限となります。
住宅ローンの残債返済にかかる手数料
住宅ローンの返済が残っている不動産を売却する場合、残債を返済しなければいけません。金融機関によっては繰り上げ返済の手数料がかかります。
抵当権抹消登記費用
 住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、その不動産には抵当権が付けられています。売却時には残債を返済し、抵当権の抹消手続きを行う必要があり、それに費用がかかります。

上記の他、売却時の状況によって引っ越し費用やリフォーム費用、ハウスクリーニング費用、建物解体費用、測量費用などが発生する場合があります。

売却時にかかる主な税金

不動産を売却する際には、売買契約書を交わします。この売買契約書に貼って収めるのが、印紙税です。印紙税の金額は不動産の売却価格によって変動します。

  記載金額 印紙税額
印紙税 500万円超1000万円以下 5,000円 
 5,000円 1000万円超5000万円以下 1万円 
5,000円 1000万円超5000万円以下 3万円
5,000円 1000万円超5000万円以下 6万円

※2020年3月31日までに作成される契約書の場合

不動産を売却したことで利益が発生した場合、その利益は譲渡所得と見なされ、譲渡益課税を支払う必要があります。譲渡所得に対して「住民税」と「所得税」がかかります。譲渡所得には「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類があり、それにより税率が異なります。

    所得税率 住民税率
譲渡所得税 短期譲渡所得(所有5年以下) 15% 5,000円 
短期譲渡所得(所有5年以下) 30% 5,000円 

不動産会社を選ぶポイント

地域密着の会社を選びましょう

地域の市場相場をよく知らないと適正な査定額を算出できませんし、購入希望者に物件や地域環境のよさをアピールすることはできません。地域情報を熟知しているかどうかは不動産売却においては重要なポイントです。地元に根差した業者なら、地域の市場相場や動向、地域の特性をよく理解しています。地域密着の不動産会社を選んだほうが、よりよいサービスを受けられるでしょう。

お客様第一の会社を選びましょう

地域の市場相場をよく知らないと適正な査定額を算出できませんし、購入希望者に物件や地域環境のよさをアピールすることはできません。地域情報を熟知しているかどうかは不動産売却においては重要なポイントです。地元に根差した業者なら、地域の市場相場や動向、地域の特性をよく理解しています。地域密着の不動産会社を選んだほうが、よりよいサービスを受けられるでしょう。

売却を前提にすすめてくる会社、高額査定の会社はNG

お客様のご事情や所有する不動産の特徴によっては、売却することが最善の選択ではないこともあります。また、売却以外にも不動産を活用する方法はいろいろあります。にもかかわらず、売却ばかりをすすめてくる不動産会社にはご注意ください。優良な不動産会社は売却だけをすすめることはせず、お客様のご要望やご事情を伺った上で考えられる選択肢を提示してくれるはずです。

また、市場相場とかけ離れた高額な査定額を提示してくる会社にもご注意ください。市場相場より高額な価格で宣伝活動を行うと購入希望者が現れない可能性が高く、結局値下げせざるをえないケースが多いのです。そのような会社は、お客様と媒介契約を結びたいがためにわざと高額な査定額を提示している可能性があります。

お問い合わせから不動産売却までの流れ

当社が行っている仲介売却の基本的な流れをご紹介します。

【1】ご相談・お問い合わせ

土地や戸建て、マンションなどの売却を検討されているなら、まずはお気軽にご相談ください。当社では、代表自らがお客様のご要望やご事情をしっかりお伺いします。スピーディーかつ親切・丁寧な対応を心がけていますので、どのようなことでもぜひご相談ください。


【2】不動産査定

不動産査定には、訪問せず市場相場のみを確認してお出しする「簡易査定」と、現地に訪問して物件の状態や周辺環境などを調査した上で正確に算出する「訪問査定」があります。どちらを選択するかはお客様のご希望でお選びいただけます。当社では無料にて不動産査定を承っており、査定額とその根拠をわかりやすくご説明していますので、お気軽にご利用ください。


【3】媒介契約締結

査定額や当社のサービスにご納得いただけましたら、媒介契約を締結します。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。事前に当社が各契約形態の特徴についてわかりやすくご説明しますので、それを踏まえた上でどの契約形態にするかご決定ください。


【4】宣伝活動開始

媒介契約を締結したら、いよいよ宣伝活動がスタートします。インターネット・新聞広告・折り込みチラシ・店頭でのご案内など、様々な方法で積極的に行います。また、当社ではREINSに迅速に登録していますのでご安心ください。


【5】内覧・交渉など

購入希望者から現れたら内見を行いますので、その際にはご協力をお願いします。購入希望者が現れたら、当社が間に入り物件の引き渡し時期や価格、代金の支払い方法といった売買条件の交渉を行います。なお、売却活動を開始して数ヶ月経っても反響がない場合は、売り出し価格の値下げをご相談することもありますので、あらかじめご了承ください。


【6】売買契約締結

売買条件に関して相互に合意が得られたら、売り主様と買い主様の間で売買契約を締結します。


【7】お引き渡し

売買契約締結後は、スムーズに引き渡しが行えるよう引っ越しなどの準備をお願いします。抵当権の抹消が必要な場合は、このタイミングで手続きを行います。売り主様へ代金が全額支払われ、買い主様へカギを渡したら取引は完了です。

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