（不動産売却　鳥取市）不動産売却時に根抵当権がついた物件の売却の流れと注意点を徹底解説

不動産を売却したいと考えているものの、「根抵当権（ねていとうけん）が設定されている物件は売却できるのだろうか…」と不安に感じる方も少なくありません。
本記事では、根抵当権の仕組みや特徴をわかりやすく解説し、さらに売却の手続きの流れや注意すべきポイントについてもご紹介します。

 

不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

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①根抵当権とは？その特徴をわかりやすく解説

根抵当権は、金融機関から融資を受ける際に設定される担保権の一種です。

通常の抵当権と異なり、最初に設定登記をしておけば、以後の借り入れに都度登記を行う必要がなく、極度額（担保の上限）まで繰り返し融資を受けられるという特徴があります。

　　

　　・設定時に登録免許税が発生するが、その後は不要

　　・借入金額や回数、返済期限に柔軟性がある

　　・所有者が変わっても、設定登記を行った金融機関に効力が残る

 

この仕組みにより、特に事業者にとっては資金繰りをスムーズにできる利点がある一方、売却時には特別な手続きが必要となります。

 

②根抵当権付き不動産を売却する際の流れ

1.残債務の確認
　物件の査定額とローン残債を比較し、アンダーローンかオーバーローンかを判断します。

　・アンダーローン（残債 < 査定額）なら売却益で返済可能

　・オーバーローン（残債 > 査定額）の場合、自己資金で補えるかを検討

2.金融機関との交渉

　売却には金融機関の同意が不可欠です。返済可能と判断されれば、元本を確定させる手続きに進みます。

3.元本確定と抹消登記の準備

　元本を確定すると追加融資はできなくなります。その後、抹消登記を行い、売却可能な状態に整えます。

4.売買契約・決済

　抹消登記完了後に売買契約を締結し、所有権移転を行います。

③根抵当権がある不動産を売却する際の注意点

・元本確定は不可逆的

　一度元本を確定すると、従来の柔軟な借入ができなくなるため、事業者は資金計画の見直しが必要です。

・所有者と債務者が異なる場合のリスク

　物件所有者が変わっても根抵当権の効力は残るため、トラブルの火種になる可能性があります。

・抹消登記を忘れないこと

　完済後も抹消登記をしなければ権利が残り、売却できないケースがあります。

 

 

まとめ

根抵当権が設定されている不動産は、通常の抵当権付き物件と比べて売却の流れが複雑です。
極度額の設定、元本確定、抹消登記といった手続きを正しく理解し、金融機関と連携して進めることが大切です。

 

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